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日常生活でも、てこの原理を使うと、少ない力で重い荷物を持ち上げられるように、不動産投資の場合もこの原理をうまく使えば、少ない投資額で大きな利益を上げることができます。
数字を置いて考えてみると、この原理は簡単に理解できます。
Ⅹ不動産会社が、賃貸オフィスビルUに10億円の投資をするとします。
Uビルが年間1億円の利益(NODを生み出しているとすれば、 Ⅹ社が自分の持っているお金だけでUビルを買った場合には、自分のお金を10% (1億円÷10億円)の利回りで運用したことになります。
しかし、 Ⅹ社が総投資額10億円のうちの6億円を、銀行から金利3%で借り入れたとしたら、どうなるでしょうか。
Ⅹ社は総投資額10億円のうち、 4億円を自分のお金から出し、残りの6億円を銀行からの借り入れで調達することになります。
この場合、 Ⅹ社は銀行に対して借入金の利息を年間1800万円(6億円×3%)払うので、ビルからは年間1億円の利益を得られますが、最終的に受け取る利益は8200万円(1億円-1800万円)になります。
当然、銀行に支払う金利の分だけ、 Ⅹ社が得る利益は減ることになります。
ところが、このケースではⅩ社は自分のお金で4億円を投資し、それに対して8200万円の利益を得ていますから、自分のお金を20.5% (8200万円÷4億円)の利回りで運用したことになります。
Ⅹ社が自分の持っているお金だけでこのビルを買った場合には投資利回りは10%でしたから、借入金を利用することによって、投資利回りを2.05倍(20.5%÷10%)にしたことになります。
これがレバレッジの効果です。
Ⅹ社は少ないお金でビルに投資できて、なおかつ高い利回りを得ることができたのです。
このように不動産に投資するとき、自分のお金だけでなく借入金をうまく活用すれば、高い投資利回りを得ることができるのです。
ただし、条件があります。
投資しようとしている不動産の投資利回りが、借入金の金利よりも高いことです。
この事例でも不動産の利回りが10%と、借入金の金利3%よりも高いのでレバレッジが効果的に働いたのです。
こういうと難しそうですが、単純に考えれば3%で借りてきたお金を10%で運用できるなら、借入金を増やしてでも投資したほうが有利なのは当然です。
借入金を増やせば増やすほどレバレッジは効きます。
理論的には先ほどの条件が満たされる限りは、借入金を増やした方が得になります。
レバレッジをどの程度、効かせた投資をしているかを示す指標として、レバレッジ係数を使います。
これは、 「投資資金のうち借入金で調達した金額を、投資した自己資金で割ったもの(借入金÷自己資金)」のことを指しています。
先ほどの事例でいえば、 6億円÷4億円-1.5がレバレッジ係数となるわけです。
不動産投資の話をしているときに、 「オフィスビルUの利回りを、ノンレバ(レバレッジなしでの意味です)でどれくらいと考えていますか?」 「レバほどの程度、効かせるつもりですか?」などという会話が出てきますが、これまでの説明でこの質問に答えることができるはずです。
答えは、前の質問が10%、後の質問が1.5となります。
さて、ここまでの説明を読むと「不動産の投資利回りが借入金の金利よりも高いなら、自分のお金を使うよりも借入金をどんどん増やして投資した方がよい」ということになりそうです。
しかし、そう簡単にはいきません。
借入金を増やすと、何らかの理由で不動産から得られる利益が減ったり(この場合、不動産の投資利回りは低下)、借入金の金利がわずかに上がるだけでも投資利回りと借入金利の関係が逆転して、投資利益では金利を払えなくなる可能性が高まります。
このことは、個人の生活にあてはめてみるとすぐにわかります。
お金をたくさん借りると、当然ながら払わなくてはならない利息が増えます。
そうなると利息の返済負担が増えるので、家庭の収入が少し減っただけでも、利息の支払いができなくなります。
金利が上がった場合も、支払うべき利息が増えますから、同じように利息の支払いができなくなるかもしれません。
借入金を増やし、レバレッジを有効に活用して、不動産の投資利回りを上げるのはよいのですが、あまり借入金を増やすと、投資そのものが破綻する危険性が高まるということです。
従って、どこまで借り入れをするかは程度問題です。
実際には借入金を増やすと、投資事業そのものが破綻してしまうリスクが高まるので、金融機関からの借入金の金利が引き上げられ、利息の支払いがいっそう大変になるでしょう。
銀行がリスクの高い貸し出しに高い金利を求めるのは、ハイリスク・ハイリターンの原則から、いわば必然ともいえるからです。
さて、程度問題とはいったものの、どの程度の借入金割合を目安として考えておけばよいでしょうか。
投資する不動産の価値に対する借入金の割合のことを、 LTV (LoantoValue:ローン・トウ・バリュー、またはエル・ティー・ブイ)と呼びます。
すでにテナントが入居して収入が上がっている賃貸不動産(稼働不動産)に対する投資であれば、 LTVは60-80%程度が目安とされています(対象となる不動産によってかなり違いがありますので、あくまで目安です)。
この程度が、投資家にとってもお金を貸す金融機関にとっても、納得しやすい水準だということでしょう。
本書の目的とは若干、離れるので説明を省きますが、企業が資金を調達するときに、自己資金と負債(借入金など)をどういう割合で組み合わせれば企業としての価値が最大となるかという最適資本構成について論じたものに、「MM定理(モジリアニ-ミラーの定理)」があります。
コーポレート・ファイナンスの関連書物に紹介されていますので、 LTVのあり方に興味のある方は参考にしてください。
レバレッジ効果を徹底的に追求した結果不動産投資ビジネスを担当して間もないS君は、あるオフィスビルへの投資案件を任されました。
このビルへの投資金額は20億円、ビルが生み出す純営業収益(NOl)は年間1億円です。
投資利回りにして、年間で5% (1億円÷20億円)になります。
努力家であるS君は上司から「少なくとも年8%以上の投資利回りを確保したまえ」と言われていたので、最近買った本で勉強したレバレッジ効果を利用して、投資利回りを上げようと考えました。
S君は早速、特別目的会社(SPC)を設立しましたSPCにビル投資をさせ、自社のお金はSPCのエクイティ(出資金)に対する投資だけにし、残りはできるだけノンリコースローンでSPCに調達させることとしました。
銀行と交渉したところ、銀行はノンリコースローン14億円を金利3.5%で貸してくれることになりました。
この結果、自社のお金を使うエクイティ投資は6億円で済み、投資利回りはレバレッジ効果によって8.5%まで上昇しました。
当初の投資利回りは5%でしたから、狙い通りの結果となったといってよいでしょう。
これで気をよくしたS君、さらにレバレッジを効かせようと考え、銀行から19億円のノンリコースローンを調達することに成功しました。
ただし金利は4%です。
投資した1億円のエクイティの投資利回りは、何と24%まで跳ね上がりました。
得意絶頂となったS君は、すぐさま上司にその成果を報告しました。
ところが意に反し、上司は不機嫌です。
なぜでしょうか。
単に投資リスクが高まったというだけではありません。
最初の計画通りエクイティ投資を6億円にしていれば、利回りは8.5%で、エクイティの配当の実額は年間5100万円になりました。

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